Kein Grundstück zum Schnäppchenpreis
In den 1930er Jahren erwarb die Wehrmacht ein ca. 4 Hektar großes Waldgrundstück an der ehemaligen Waldbahn und heutigen gleichnamigen Straße in Kirchseeon von der Forstverwaltung und errichtete und betrieb darauf bis zum Kriegsende ein Materiallager. Von 1946 bis 1961 diente es als Auslieferungslager für die per Eisenbahn aus Italien gebrachten Fiat-Pkws. Anschließend erfolgte bis 1994 eine Nutzung durch die Bundeswehr als Mobilisierungsstützpunkt. Die nördliche Hälfte mit ca. 1,3 ha wurde nach Entfernung der Bunkeranlagen ab 1997 mit Wohnhäusern bebaut. 2013/2014 wurden im verbleibenden Teil alle Hallengebäude abgerissen und die stellenweise vorhandenen Bodenkontaminationen infolge von Leckagen aus Treibstofftanks durch umfangreiche Abgrabungen entfernt.
Seitdem versucht die bundeseigene Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, kurz BImA, das Restgrundstück zu verkaufen. Die Marktgemeinde Kirchseeon sicherte sich bereits im Jahr 2010 ein Vorkaufsrecht und bekundete ihr Kaufinteresse, jedoch kam es bisher nicht zum Ankauf, denn die Preisvorstellungen klaffen zu weit auseinander.
Rechtliche Gründe sprachen von Anbeginn dagegen, dass es jemals zu einer Einigung kommen könnte. Denn die bundeshaushaltsrechtlichen Vorgaben, an die die BImA sich halten muss, sehen vor, dass das Grundstück gemäß § 63 Abs. 3 Bundeshaushaltsordnung (BHO) grundsätzlich nur zum vollen Marktwert verkauft werden darf.
Seit November 2015 ist es der BIMA aber erlaubt, Bundesliegenschaften für soziale Zwecke günstiger zu veräußern. In der "Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR), Stand 06. April 2017" sind dafür die Voraussetzungen genannt. So darf die BImA u.a. für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus entbehrliche Grundstücke, die – so wie das 1,7 ha große Grundstück in Kirchseeon - unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen und zu militärischen Zwecken genutzt wurden (Konversionsgrundstücke), im Rahmen des Erstzugriffs (ohne Bieterverfahren) an Gebietskörperschaften sowie privatrechtliche Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Kommune/Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist, unterhalb des gutachterlich ermittelten Verkehrswertes abgeben.
Dabei ist der Abschlag grundsätzlich auf 350.000 EUR pro Kaufvertrag und auf max. 50 % des Kaufpreises begrenzt. Die Höhe des Kaufpreisabschlages für die verbilligte Abgabe von Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus im Geschosswohnungsbau mit mindestens acht Wohneinheiten ist auf 25.000 EUR pro neu geschaffene Wohneinheit und pro Kaufvertrag auf 80% des Kaufpreises begrenzt.
Diese zulässigen Preisabschläge sind aber gemessen an den hohen Immobilienpreisen im Ballungsraum München eher kein Kaufanreiz, scheinen aber auch bundesweit den Absatz von BimA-grundstücken nicht besonders zu fördern. Denn nach einem Bericht der FAZ vom 10. März hat die BimA seit November 2015 bundesweit erst in 55 Fällen Rabatte bei der Veräußerung von Bundesliegenschaften für soziale Zwecke gewährt. Gemessen an den rund 1600 abgeschlossenen Verkaufsverträgen im Jahr 2017 wird die geringe Bedeutung der Rabatte deutlich.
Zwar heißt es im neuen Koalitionsvertrag: "Wir wollen ermöglichen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Ländern und Kommunen zu Zwecken der sozialen Wohnraumförderung bundeseigene Grundstücke rechtssicher und im beschleunigten Verfahren zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung stellen kann. Die bestehende Erstzugriffsoption für Kommunen soll im Haushaltsgesetz des Bundes auf alle entbehrlichen Liegenschaften des Bundes ausgeweitet werden." In Kirchseeon erwartet man daher mit Interesse, ob der neue Finanzminister Olaf Scholz (SPD) einen anderen Schwerpunkt setzt als sein Amtsvorgänger Schäuble, dem hohe Einnahmen wichtiger als der soziale Wohnungsbau waren.
Eines aber dürfte schon jetzt feststehen: die Vorstellungen der Gemeinde, auf rund zwei Dritteln der Fläche Wohnhäuser entstehen zu lassen, ähnlich wie in den umgebenden Siedlungen, das restliche Drittel als Grundstücksreserve zu behalten und davon einen noch nicht genau bestimmten Teil für die Errichtung von sozialem Wohnungsbau zu verwenden, erlauben es der BImA nicht, das ganze Grundstück verbilligt abzugeben.
Damit sind auch die auf gemeindlicher Seite scheinbar vorhandenen Vorstellungen, das Grundstück zu einem Preis unterhalb des Marktpreises zu erwerben, zu erschließen und anschließend mit Gewinn weiterverkaufen zu können, irreal. Zudem hat die BImA bereits vor längerem klargestellt: "im Kaufvertrag wird voraussichtlich eine Nachzahlungsverpflichtung aufgenommen werden... Eine entsprechende Wertanpassungsklausel würde auch die eventuelle Weiterveräußerung an Dritte durch die Gemeinde umfassen und gegebenenfalls zu einer Wertanpassung im Verhältnis zur BlmA führen. Aus den vorgenannten Gründen kann folglich davon ausgegangen werden, dass eine Veräußerung nicht unter dem Verkehrswert erfolgen wird."
Angesichts der Wohnungsknappheit auch in Kirchseeon sowie der fehlenden Aussicht auf einen verbilligten Ankauf müssen sich Bürgermeister Ockel und der Gemeinderat fragen lassen, ob sie durch ihr Beharren auf ihrem Vorkaufsrecht nicht inzwischen seit 8 Jahren eine ortsverträgliche Überplanung zu Wohnbauzwecken durch private Projektträger verhindern - diese Wohnungen könnten nämlich inzwischen längst stehen und die Wohnungsknappheit in Kirchseeon mildern helfen.
Dieser Artikel ist eine fortgeschriebene Fassung der in der Zeitschrift "Der Oberbayer", Heft April 2018, erschienenen Erstversion. Artikel mit lokalem Bezug aus dieser Zeitschrift werden mit ein paar Wochen Verzögerung an dieser Stelle abgedruckt. Den Beitrag in der aktuellen Ausgabe finden Sie auf der Seite https://www.kirchseeon-intern.de/der-oberbayer.htm oder auf "Der Oberbayer"